不動産競売物件を手に入れる

管理人自ら、不動産競売を落札し手に入れたノウハウと情報収集の方法などの知識、経験と情報をお伝えするサイトです。

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不動産競売の基礎知識
不動産競売(けいばい・きょうばい)とは
担保競売事件と強制競売事件
不動産競売の対象となる物件
不動産競売の注意点
競売と通常(一般)売買の違い
不動産競売物件の入札方法
買受申出人の資格(入札資格)
入札に必要な書類
入札書の記入方法
入札準備
入札書の提出方法と入札の種類
入札の流れ(資料閲覧開始~引渡完了まで)
大阪地方裁判所本庁での手続き予定表

不動産競売物件、農地の入札

農地の買受人資格(入札資格)
買受適格証明書とは
買受適格証明書を取得するには
買受適格証明書が発行されない場合
農地落札後の手続き

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは
期間入札公告書とは
物件明細書とは
 ├①売却により成立する法定地上権の概要
 ├②買受人が負担することとなる他人の権利
 ├③物件の占有状況等に関する特記事項
 └④その他買受けの参考となる事項
現況調査報告書とは
評価書とは

不動産競売物件、現地調査の方法
現地、競売物件調査の基本
通常の取引、売買と不動産競売物件の違い
競売物件の現地調査方法
現地調査の注意点

開札・落札者の決定と保証額の返還
最高価買受申出人の決定(落札者の決定)
次順位買受申出人の決定
保証金(保証額)の返還
落札できなかった人の保証金の返還方法
売却決定期日

落札後の手続き(代金納付)
落札後の手続き(代金納付)
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その②、登録免許税の計算
その③、その他の必要書類
代金納付完了

引渡命令と強制執行
不動産競売物件情報リンク集

引渡命令と強制執行
不動産引渡命令とは
引渡命令の対象
引渡命令の手続
引渡命令から強制執行申立までの流れ
不動産引渡命令の申立て方法
引渡命令の申立書の記載例
執行文付与・送達証明申請の方法
強制執行をする場合の必要書類等

―競売ノンフィクション物語―
①競売手続き、落札編
プロローグ
不動産の選別
裁判所資料の閲覧開始
インターネットにて資料(三点セット)の閲覧
現地調査
入札開始
入札期日
開札
売却決定
代金納付通知到着
代金納付手続き完了
引渡命令手続き
引渡命令決定
引渡命令の正本到着
動産引渡しの念書署名
登記済書到着
②落札後、リフォーム編
ゴミ片付け開始
硝子の交換,ゴミ片付けの続き
簡単な片付け
不動産引渡命令の送達証明
エアコン撤去
リフォーム開始
リサイクル品、粗大ゴミの撤去
電気温水器の取り付け
湯沸器,インターホン,スイッチの交換
蛇口,網戸の交換
リフォーム完了
入居申し込み
エピローグ
あとがき

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>―②買受人が負担することとなる他人の権利 もくじ

―②買受人が負担することとなる他人の権利 もくじ―

②-1
(1)賃借権 末尾に「上記賃借権は最先の賃借権である。」との記載がある場合

(2)賃借権 末尾に「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」との記載がある場合

②-2
(1)賃借権 末尾に「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。」との記載がある場合

(2)賃借権 末尾に「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない。」との記載がある場合

②-3
(1)賃借権 末尾に「上記賃借権は,抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。」との記載がある場合

(2)賃借権 末尾に「上記賃借権は,抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」との記載がある場合

②-4
(1)賃借権(不明)末尾に「賃借権の存否(占有権原の存否,占有権原の種別)は不明であるが,最先の賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。」との記載がある場合

(2)賃借権(不明)末尾に「賃借権の存否(占有権原の存否,占有権原の種別)は不明であるが,抵当権に後れる賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。」との記載がある場合

②-5 《期限》欄に「定めなし」とあるもの

②-6 敷金・保証金

②-7 《敷金(保証金)》欄に「○○円(売却基準価額は,左記敷金(又は保証金)の返還義務を考慮して定められている。)」と記載があるもの

②-8 《敷金(保証金)》欄に「不明(敷金(又は保証金)○○円の主張があるが,過大であるため,適正敷金(又は保証金)額を考慮して売却基準価額が定められている。)」と記絨があるもの

②-9 特約

②-10 地上権

②-11 地役権

②-12 留置権

②-13 質権

②-14 仮処分

②-15 この欄に「なし」と記載してあるもの


―買受人が負担することとなる他人の権利―(説明、意味、解説)

記載事項の意味、解説

売却後も、所有者が他人と締結した契約等(おもに賃借権)に基づく権利が売却により消滅しないために、買受人が負担として引き受けることとなる場合に、その他人の権利の内容がこの欄に記載されています。

売却後も効力を失わない仮処分の内容もこの欄に記載されます。


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―①売却により成立する法定地上権の概要 もくじ―

①-1 売却対象外の土地(地番○番)(の一部)につき,本件建物のために法定地上権が成立する。

①-2 上記法定地上権は,土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる。

①-3 本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のために法定地上権が成立する。

①-4 本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のための法定地上権の成否は不明であるが,これが成立するものとして売却基準価額が定めらている。

①-5 この欄に「なし」と記載してあるもの


―①売却により成立する法定地上権の概要―(説明、意味、解説)

土地又はその地上建物の一方のみが競売手続で売却される場合、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になることにより建物が存立できなくなることを避けるため、一定の要件がある場合、売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権としての地上権が発生するものと規定しています。

この地上権を「法定地上権」といいます。

法定地上権の地代その他の内容は、当事者間の協議により決められますが、協議が成立しないときは、訴訟等を提起して裁判所に決めてもらうことになります。


27
法定地上権の概要、解説①-1
①-1
売却対象外の土地(地番○番)(の一部)につき,本件建物のために法定地上権が成立する。

―解説―
売却対象である本件建物のために売却対象外の敷地である○番の土地に本件建物の敷地を利用するために必要な法定地上権が成立することを意味します。


28
法定地上権の概要、解説①-2
①-2
上記法定地上権は,土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる。

―解説―
売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが,敷地に先順位の抵当権設定登記があるため,買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張することができません。
その結果,敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し,本件建物を収去(取壊し)しなければならなくなる可能性があります。


29
法定地上権の概要、解説①-3
①-3
本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のために法定地上権が成立する。

―解説―
売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して,本件土地を買い受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。ただし,借地人に対し地代を請求することはできます。

30
法定地上権の概要、解説①-4
①-4
本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のための法定地上権の成否は不明であるが,これが成立するものとして売却基準価額が定められている。

―解説―
現況調査等によっても,法定地上権が成立するかどうかが不明の場合もあります。
左記の記載は,このような場合でも買受人が不測の不利益を彼らないために,法定地上権が成立することを前提として執行裁判所が売却基準価額を定めたという意味です。

31
法定地上権の概要、解説①-5
①-5
この欄に「なし」と記載してあるもの 売却対象である土地についても,また売却対象である建物のためにも法定地上権の成立がない場合の記載です。

―解説―
理論上は法定地上権が成立しても,敷地と建物が一括売却の場合は双方とも買受人が所有権を取得しますから,法定地上権は「なし」となります。
この場合でも,評価言上は法定地上権を考慮したものとなります。これは、競売においては敷地と建物のそれぞれの内訳価格を法定地上権を考慮して算出する必要があるからです。


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評価書とは、三点セットのひとつ

―評価書とは、三点セットのひとつ―

評価人による物件の評価額(売却基準額の根拠)の算出の過程などが記載されています。

また、評価書にはその物件の、建築基準法関係の規制内容や物件所在地の環境、物件詳細内容、ライフライン供給処理施設の整備状況なども記載されていますから参考にして下さい。


1、評価書とは
評価書とは評価人により、適正な売却基準価額を決定するために行われた物件の結果及び過程を記載したものです。

建築基準法関係の規制については、評価書にしか記載されていませんので、よく読み確認してください。


2、評価額
評価の結論部分であり、これを基に執行裁判所が売却基準価額を決定します。

評価額と売却基準価額とが異なることがありますが、それは評価額算出の過程で補充書、意見書、電話聴取書などで評価書の内容を補充している場合が考えられます。

それらの補充書面は、評価書の前にしばられています。また、執行裁判所の判断で敷金や滞納管理費等の引受債務を考慮して評価額と異なる売却基準価額を決定する場合もあります。


3、評価の条件
不動産競売物件の特殊性を前提とした評価の条件が記載されています。


4、目的物件
不動産の現況が物件目録と異なるときは、現況欄に現況が記載されます。物件によっては特記事項が記載されることもあります。


5、目的物件の位置・環境等
ここには、位置・交通・付近の状況などの概況説明、各物件ごとの概要説明、利用状況、供給処理施設、おもな建築基準法関係などの規制が記載されています。

建築規正法等の確認はここの記載事項を参考にして下さい。


6、評価額算出の過程
評価額算出の過程が文章と計算式により記載されています。


7、参考価格資料
評価の参考とした地価公示価格等について記載されています。




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現況調査報告書とは、三点セットのひとつ

―現況調査報告書とは、三点セットのひとつ―

差押えに近接した時点で執行官が売却物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。

現況調査報告書には、建物については公簿との相違点、占有者及び占有状況、敷地の内容などが記載されています。土地については公簿との相違点、占有者及び占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。その他の借地権の内容、地代や管理費の額や滞納の状況なども記載されいます。

現況調査報告書には、占有状況は現況調査を行ったときの現実の状況がそのまま記載れています。裁判所書記官の認識は物件明細書に記載されていますので、双方を見比べて占有状況などを判断してください。

地方裁判所により、この現況調査報告書作成日から公告され資料を閲覧できるまでの、期間が違いますので、調査の日時などを確認するようにして下さい。

占有者がすでにいなかったり、滞納額が違っていることが多々あります。

先に述べますが、現地調査がより重要になります。


―現況調査報告書の説明、読み方、解説―

読んで字のごとく、現況を調査した報告書です。

住居表示に始まり、占有者の状況など、裁判所書記官が調べたことがつづられています。

特に重要な、資料の一つですので、見落としがないようにしっかりと読んで確認しましょう。

区分所有マンションの場合、管理費・修繕積立金の額や滞納の金額なども調査されていますので、収益性、利回りに大きく関係してくる項目です。

占有者がいる場合は、支払い賃料や入居の時期、敷金・保証金の金額なども記載されています。

一般の入居者が専有している場合は、引き続き入居してもらうこともありますので、入居時期などを確認し、現在の相場家賃との違いがないかなどを調べ、今後の家賃設定や将来的なリスクなども考えながら入札金額をきめましょう。


落札後の手続きがスムーズに進むかどうかなどの、一般的な判断の基準にもなりますので、「関係人の陳述等」や「執行官の意見」、「調査の経過」などをよく読み、所有者がどのような人物像なのか、占有者が常識人、協力的なのかどうかなど、ある程度は文を読めばわかると思います。


そして、競売のリスクの一つでもある、「建物内部の内覧ができない」かわりに、現地の写真が添付されています。

建物の外観や部屋の内部、周辺写真など、入札するための重要な手がかりにもなります。


現地での立ち入り調査の前には、必ず事前に連絡をとるようにし、日時を所有者や占有者に通知して行いますので、その過程がどのように進んだかによって、協力的なのか、非協力的なのか判断も出来ますし、事前に部屋の内部に入ることがわかっているにも関わらず、部屋の中が散らかっていたり、掃除もしていなかったりする場合が多々あります。

通常の感覚の人であれば、片付けると思います。簡単なことではありますが、そのようか細かい視点から資料をよく読み、理解するようにしてください。

写真一枚で多くのことがわかります。

ただ、調査官の調べたこと文を読むだけでなく、その裏に隠されている人間の感情や人柄なども推測できれば、なお入札のヒントにもなります。


裁判所の資料(ファイル)の物件明細書・現況調査報告書・評価書、俗に三点セットと言われる、これらの資料は重要ですので、内容をよく理解できるようにしてください。



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プロフィール

Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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