不動産競売物件を手に入れる

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―①売却により成立する法定地上権の概要 もくじ―

①-1 売却対象外の土地(地番○番)(の一部)につき,本件建物のために法定地上権が成立する。

①-2 上記法定地上権は,土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる。

①-3 本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のために法定地上権が成立する。

①-4 本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のための法定地上権の成否は不明であるが,これが成立するものとして売却基準価額が定めらている。

①-5 この欄に「なし」と記載してあるもの


―①売却により成立する法定地上権の概要―(説明、意味、解説)

土地又はその地上建物の一方のみが競売手続で売却される場合、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になることにより建物が存立できなくなることを避けるため、一定の要件がある場合、売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権としての地上権が発生するものと規定しています。

この地上権を「法定地上権」といいます。

法定地上権の地代その他の内容は、当事者間の協議により決められますが、協議が成立しないときは、訴訟等を提起して裁判所に決めてもらうことになります。


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法定地上権の概要、解説①-1
①-1
売却対象外の土地(地番○番)(の一部)につき,本件建物のために法定地上権が成立する。

―解説―
売却対象である本件建物のために売却対象外の敷地である○番の土地に本件建物の敷地を利用するために必要な法定地上権が成立することを意味します。


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法定地上権の概要、解説①-2
①-2
上記法定地上権は,土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる。

―解説―
売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが,敷地に先順位の抵当権設定登記があるため,買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張することができません。
その結果,敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し,本件建物を収去(取壊し)しなければならなくなる可能性があります。


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法定地上権の概要、解説①-3
①-3
本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のために法定地上権が成立する。

―解説―
売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して,本件土地を買い受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。ただし,借地人に対し地代を請求することはできます。

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法定地上権の概要、解説①-4
①-4
本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のための法定地上権の成否は不明であるが,これが成立するものとして売却基準価額が定められている。

―解説―
現況調査等によっても,法定地上権が成立するかどうかが不明の場合もあります。
左記の記載は,このような場合でも買受人が不測の不利益を彼らないために,法定地上権が成立することを前提として執行裁判所が売却基準価額を定めたという意味です。

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法定地上権の概要、解説①-5
①-5
この欄に「なし」と記載してあるもの 売却対象である土地についても,また売却対象である建物のためにも法定地上権の成立がない場合の記載です。

―解説―
理論上は法定地上権が成立しても,敷地と建物が一括売却の場合は双方とも買受人が所有権を取得しますから,法定地上権は「なし」となります。
この場合でも,評価言上は法定地上権を考慮したものとなります。これは、競売においては敷地と建物のそれぞれの内訳価格を法定地上権を考慮して算出する必要があるからです。


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期間入札公告書とは

―期間入札公告書とは―


物件の表示が記載されています。売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。


裁判所の資料(ファイル)の一番最初にとじられています。


手続き、売却条件の重要な情報ですので、必ず確認をして下さい。


1、売却日程

期間入札の公告の一枚目に入札期間、開札期日が記載されていますのでよく確認してください。


2、物件番号
競売手続きにおける物件の整理番号です。

入札書や特別売却の買受申出書には、対象となる物件番号をすべて記載する必要がありますので、公告書をよく確認してください。
※連続する場合は、1~3などと記載。


3、一括売却
一括売却とは、公告書に示された物件を一括して売却するという売却条件です。個別の物件のみの入札はできません。


4、売却基準価額、買受可能価額、買受申出保証額、固定資産税、都市計画税の額

※売却基準価額⇒平成16年改正前は最低売却価額のこと。

評価人の評価に基づき、執行裁判所が不動産の売却の基準となるべき価額を定めたものです。

買受可能価額、入札価額がこの価額以上(この価額を含む)でなければ適法な入札とはならない価額です。

売却基準価額から10分の2に相当する額を控除した価額です。

買受申出保証額とは、入札に参加する際に執行裁判所に提供しなければならない保証金の額で、通常は売却基準価額(※買受可能価額ではありません)の2割相当です。

固定資産税、都市計画税の額は、競売の事件申立て時に提出された公課証明書により記載され、必ずしも直近のものとは限りません。これは、買い受けた後に支払うこととなる物件にかかる税金の参考のためにお知らせするものです。


5、農地の入札

権限を有する行政庁(農業委員会等)の交付した買受適格証明書を有するもの。

買受けについて農地法上の許可又は届出を必要としないものに限り、入札をすることができます。

買受適格証明書は入札書を提出する際に提出して下さい。

目的物件が小作地又は小作採草放牧地であるときは、原則として該当小作農等以外の者は、所有権を取得することはできず、買受適格証明書の交付を受けることはできません。

市街化区域内の農地においては、農業従事者等以外の一般の人でも、買受適格証明書の交付を受けることができます。

※買受適格証明書の添付省略はできません。

この場合、最高価買受申出人は、農地法5条の届出(農地転用を目的とする所有権移転の届出)受理通知書を執行裁判書に提出することにより、売却許可決定を受けることができます。


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競売と通常(一般)売買の違い

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―競売と通常(一般)売買の違い―

①建物内部を確認できない

②引渡しが保障されていない

③鍵の受渡しが保障されていない

④売却代金を早期に納付しなくてはいけない

⑤物件に何らかの欠陥があっても、売却の取り消しや損害賠償請求できないケースがほとんどで、あらかじめ、競売市場修正(減価)して売却基準価額の決定にあたり、考慮して決定される


以上が、大きな違いです。

裁判所に備えつけられている資料をよく読み、現地調査をしっかりし、十分な調査後、自己責任において入札、落札の手続きをしてください。

競売市場は、通常の不動産取引以上に強い自己責任とリスク管理を求められる市場特性があります。

専門家のアドバイスが必要なケースも多く、注意が必要です。


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不動産競売の注意点

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―不動産競売の注意点―

不動産競売の最大の特徴として、所有者や占有者の意思にかかわらず、売却の対象になることです。

そのため、必ずしも買受け後(代金納付後)、所有者や占有者からの引渡し等の協力が得らるとは限りません。


引渡命令やその他訴訟、調停等の法的手段が必要な場合も少なくありません。

あくまでも、投資は自己責任。その世界の中でもより、強く厳しい自己責任が求めれる世界です。

裁判所はなんの保証もしてくれません。

入札をかんがえている方は、専門家にアドバイスをもらうか、自分自身で勉強をして、責任をとれる方のみ購入を検討して下さい。


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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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