不動産競売物件を手に入れる

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大阪地方裁判所本庁での手続き予定表

不動産競売物件の入札方法
買受申出人の資格(入札資格) | 入札に必要な書類 | 入札書の記入方法 | 入札準備 | 入札書の提出方法と入札の種類 | 入札の流れ(資料閲覧開始~引渡完了まで) | 大阪地方裁判所本庁での手続き予定表


―大阪地方裁判所本庁での手続き予定表―

ある競売事件の手続きの日程表です。こんな感じの日付で予定は進みます。


不動産競売物件の閲覧開始日、公告日   平成19年 4月3日(火)

不動産競売物件の入札開始          平成19年 4月24日(火)

不動産競売物件の入札終了          平成19年 5月1日(火)

不動産競売物件の開札             平成19年 5月9日(水)

不動産競売物件の売却許可決定       平成19年 5月16日(水)
 
保証金(保証額)の返還             平成19年 5月16日(水)  

不動産競売物件の売却許可決定確定    平成19年 5月23日(水)

不動産競売物件の代金納付通知発送    平成19年 5月25日(金)

不動産競売物件の代金納付期限       平成19年 7月11日(水)

不動産競売物件の所有権移転登記      代金納付手続きを完了した日

不動産競売物件の引渡し            元所有者、占有者と交渉後、
                            鍵の引き渡しを受けた日

特別売却期間        平成19年 5月17日(木) ~平成19年 5月31日(木)


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不動産競売入札の流れ(入札~引渡完了まで)

不動産競売物件の入札方法
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―不動産競売入札の流れ(入札~引渡完了まで)―


・不動産競売物件の閲覧開始日、公告日

裁判所の資料(3点セット)、物件明細書、現況調査報告書、評価書が閲覧できます。

この段階で、入札する競売物件をしぼり、現地調査をします。


・不動産競売物件の入札開始

入札手続きを完了するためには、保証額の振込み、入札書の準備、そのた必要書類を用意し、入札金額を決定し、裁判所に持参するか郵送にて入札をします。


・不動産競売物件の入札終了

期間内に手続きを済まさなければ、受け付けてもらえないので注意して下さい。


・不動産競売物件の開札期日

いよいよ、開札日です。時間が許す限り、裁判所へ行き開札を聞いて下さい。


・不動産競売物件の売却許可決定

売却許可決定までに、不服申し立て(執行抗告)がなければ、一週間後に確定します。

競売手続きの大詰めの段階ですので、仮に不服申し立て(執行抗告)されても、即座に却下されるケースが多いみたいです。


・保証金(保証額)の返還

落札できなければ、事前に振り込んでいた保証金(保証額)の返還があります。


・不動産競売物件の売却許可決定確定

売却許可決定後、一週間で確定します。


・不動産競売物件の代金納付通知発送

売却許可決定確定しましたら、代金を納付するための手続きや納付書などを裁判所より発送されます。

代金納付手続きの案内通りに手続きをすすめれば、代金納付手続き自体は簡単なものです。


・不動産競売物件の代金納付期限

代金納付書類が届きましたら、この代金納付期限までに所定の手続きを完了して下さい。

書類が届いたら、すぐに納付してもよいですし、ある程度時間をかけて、債務者(元所有者)や占有者と交渉してから納付しても自由です。
ただ、私の場合は、できるだけすぐに手続きを完了しています。
なぜなら、代金を納付すれば、とりあえず所有権は移転しますので、所有者として有利に交渉できるため先に代金納付手続きを完了しています。

私の場合は、元所有者や占有者との交渉は代金納付後にしています。


・不動産競売物件の所有権移転登記

代金納付手続きを完了すれば、とりあえず所有権の移転は完了します。通常の不動産売買であれば、所有権移転登記と引渡が同時に行われるのが当たり前ですが、不動産競売物件の特徴でもありますが、移転登記と引渡しが同時にできないことケースがほとんどです。

不動産登記簿謄本にて確認できるのが、1週間~2週間後ぐらいです。所轄の法務局にいけば、自分の名義に書き換えられた、登記簿謄本を閲覧や写しをもらうことができます。


・不動産競売物件の引渡し

引渡しが、競売物件の一番心配なところではあります。所有者の意思に反しての売却になりますので、引渡しに関して協力が得られるとは限りません。ひと昔前は、金銭目的で居座る、占有屋といわれる人たちもいました。

ただ、現在の競売市場は、法整備進んだことと、警察も金銭目的の占有屋に対しての競売妨害行為に対しては厳しく取り締まるようになりましたので、神経質になる必要はなくなりました。

裁判所の資料の読み方、理解の仕方をわかっていれば、きちんと引渡しをうけられる物件を落札すれば、ほぼ問題はありません。


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入札書の提出方法と入札の種類

不動産競売物件の入札方法
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―入札書の提出方法―

①直接持参しての入札
 入札期間内に、上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を裁判所の執行官室に直接持参して下さい。

②郵送する場合
 上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を封筒に入れ、書留郵便により、入札期間内に必着するように、各裁判所の執行官宛に送付して下さい。

封筒には、上記宛名を記載するほか、「入札書在中」と記載して下さい。

※入札は、同一物件につき一回限りです。無効になります。



―入札の種類―

期間入札と特別売却の2種類の入札の種類があります。


①期間入札

一定期間中に入札を受付、開札期日に開札し、買受可能価額以上で最も高い金額で入札した人を最高価格買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

入札するためには、買受申出保証金(売却基準価額の2割相当)を納める必要があります。

管轄する裁判所が指定している金融機関へ振り込むのが一般的です。

落札できなかった人には、開札後約10日間で指定の口座へ振り込まれます。

※地方裁判所により、振り込まれる時期は変わります。


②特別売却

期間入札の結果、適法な入札者がいなかった事件が対象です。

特別売却期間内にもっとも早く、買受可能価額以上の額で、適法な買受け申出をした人に売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

要するに、「最低価格で早い者勝ちで手に入れるチャンス」ということです。

ただ、だれも入札しないような物件ですので、より慎重な調査や確認作業が必要であることは事実です。

プロの不動産屋が手を出さないような不動産、物件がほとんどです。

しかし、たまにどうしてこの物件が特別売却?というようなことも昔はありました。

※地方裁判所により、特別売却をしていない裁判所もありますので、各地方裁判にてご確認下さい。


入札後の手続きは、期間入札も特別売却も同じです。


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入札準備

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―入札準備―

①入札書一枚につき、入札用封筒一通を使用下さい。封筒に入れるのは入札書と下記のいずれかに限ります。

※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札封筒です。

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個人での入札 ⇒ 住所を証する文書(住民票、印鑑証明書、外国人登録済証明書など)

法人での入札 ⇒ 代表者の資格を証する文書(代表者の資格証明書、商業登記簿謄抄本、代表者事項証明書、履歴事項全部証明書など)

代理人による入札 ⇒ 代理権を証する文書(代理委任状など)

共同しての入札  ⇒ 執行官の共同入札許可書


②入札保証金振込証明書

各地方裁判所にて用意してあります。入札保証金振込証明書へ、裁判所指定の口座へ振り込んだ、振込み明細書の控えを貼付し、必要事項を記入し押印して下さい。詳しい記載方法は、各裁判所へご確認下さい。

落札できなかった場合の、保証金(保証額)返却の銀行口座を記入しますので、重要です。

※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札保証金振込証明書です。

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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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