不動産競売物件を手に入れる

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評価書とは

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは


―評価書とは、三点セットのひとつ―

評価人による物件の評価額(売却基準額の根拠)の算出の過程などが記載されています。

また、評価書にはその物件の、建築基準法関係の規制内容や物件所在地の環境、物件詳細内容、ライフライン供給処理施設の整備状況なども記載されていますから参考にして下さい。


1、評価書とは

評価書とは評価人により、適正な売却基準価額を決定するために行われた物件の結果及び過程を記載したものです。

建築基準法関係の規制については、評価書にしか記載されていませんので、よく読み確認してください。


2、評価額
評価の結論部分であり、これを基に執行裁判所が売却基準価額を決定します。

評価額と売却基準価額とが異なることがありますが、それは評価額算出の過程で補充書、意見書、電話聴取書などで評価書の内容を補充している場合が考えられます。

それらの補充書面は、評価書の前にしばられています。また、執行裁判所の判断で敷金や滞納管理費等の引受債務を考慮して評価額と異なる売却基準価額を決定する場合もあります。


3、評価の条件
不動産競売物件の特殊性を前提とした評価の条件が記載されています。


4、目的物件
不動産の現況が物件目録と異なるときは、現況欄に現況が記載されます。物件によっては特記事項が記載されることもあります。


5、目的物件の位置・環境等
ここには、位置・交通・付近の状況などの概況説明、各物件ごとの概要説明、利用状況、供給処理施設、おもな建築基準法関係などの規制が記載されています。

建築規正法等の確認はここの記載事項を参考にして下さい。


6、評価額算出の過程
評価額算出の過程が文章と計算式により記載されています。


7、参考価格資料
評価の参考とした地価公示価格等について記載されています。
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現況調査報告書とは

裁判所の資料(ファイル)を読む
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―現況調査報告書とは、三点セットのひとつ―

差押えに近接した時点で執行官が売却物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。

現況調査報告書には、建物については公簿との相違点、占有者及び占有状況、敷地の内容などが記載されています。土地については公簿との相違点、占有者及び占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。その他の借地権の内容、地代や管理費の額や滞納の状況なども記載されいます。

現況調査報告書には、占有状況は現況調査を行ったときの現実の状況がそのまま記載れています。裁判所書記官の認識は物件明細書に記載されていますので、双方を見比べて占有状況などを判断してください。

地方裁判所により、この現況調査報告書作成日から公告され資料を閲覧できるまでの、期間が違いますので、調査の日時などを確認するようにして下さい。

占有者がすでにいなかったり、滞納額が違っていることが多々あります。

先に述べますが、現地調査がより重要になります。


―現況調査報告書の説明、読み方、解説―

読んで字のごとく、現況を調査した報告書です。

住居表示に始まり、占有者の状況など、裁判所書記官が調べたことがつづられています。

特に重要な、資料の一つですので、見落としがないようにしっかりと読んで確認しましょう。

区分所有マンションの場合、管理費・修繕積立金の額や滞納の金額なども調査されていますので、収益性、利回りに大きく関係してくる項目です。

占有者がいる場合は、支払い賃料や入居の時期、敷金・保証金の金額なども記載されています。

一般の入居者が専有している場合は、引き続き入居してもらうこともありますので、入居時期などを確認し、現在の相場家賃との違いがないかなどを調べ、今後の家賃設定や将来的なリスクなども考えながら入札金額をきめましょう。


落札後の手続きがスムーズに進むかどうかなどの、一般的な判断の基準にもなりますので、「関係人の陳述等」や「執行官の意見」、「調査の経過」などをよく読み、所有者がどのような人物像なのか、占有者が常識人、協力的なのかどうかなど、ある程度は文を読めばわかると思います。


そして、競売のリスクの一つでもある、「建物内部の内覧ができない」かわりに、現地の写真が添付されています。

建物の外観や部屋の内部、周辺写真など、入札するための重要な手がかりにもなります。


現地での立ち入り調査の前には、必ず事前に連絡をとるようにし、日時を所有者や占有者に通知して行いますので、その過程がどのように進んだかによって、協力的なのか、非協力的なのか判断も出来ますし、事前に部屋の内部に入ることがわかっているにも関わらず、部屋の中が散らかっていたり、掃除もしていなかったりする場合が多々あります。

通常の感覚の人であれば、片付けると思います。簡単なことではありますが、そのようか細かい視点から資料をよく読み、理解するようにしてください。

写真一枚で多くのことがわかります。

ただ、調査官の調べたこと文を読むだけでなく、その裏に隠されている人間の感情や人柄なども推測できれば、なお入札のヒントにもなります。


裁判所の資料(ファイル)の物件明細書・現況調査報告書・評価書、俗に三点セットと言われる、これらの資料は重要ですので、内容をよく理解できるようにしてください。

物件明細書とは

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裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは


―物件明細書とは、三点セットのひとつ―

裁判所の書記官が、現況調査報告書、評価書その他の資料を検定し、買受人が負担することとなる他人の権利(主に賃借権)、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受けの参考となる事項を記載したものです。

不動産競売をめぐる複雑な権利関係に対する裁判所書記官の一応の認識が記載されており、買受けを希望される方は内容を理解しておく必要がある重要な書面です。

物件明細書は単独ではわかりづらいかもしれませんが、現況調査報告書、評価書及び物件明細書と併せて確認してください。

物件明細書は、物件の売却条件を明らかにするために備え置かれるもので、裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況を記載したものです。


現況調査報告書、評価書等の記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、裁判所書記官の一応の認識を記載してものであり、利害関係人の間の権利関係を最終的に確定する効力はありません。

買受け後に訴訟がなされ、物件明細書の記載内容と異なる結論になる可能性もあります。一方、物件明細書の記載は、訴訟等における重要な証拠にもなります。

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1、不動産の表示

別紙の物件目録に不動産を表示しています。また、現況が登記記録上の表示と異なっている場合は、現況も記載されます。

物件目録には、物件ごとに「事件番号」が付されています。この「物件番号」は、競売事件において物件を特定する重要な意味を持っていますので、特に入札の際には物件番号の記載に注意して下さい。


2、売却により成立する法定地上権の概要

土地又はその地上建物の一方のみが競売手続で売却される場合、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になることにより建物が存立できなくなることを避けるため、一定の要件がある場合、売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権としての地上権が発生するものと規定しています。

この地上権を「法定地上権」といいます。

法定地上権の地代その他の内容は、当事者間の協議により決められますが、協議が成立しないときは、訴訟等を提起して裁判所に決めてもらうことになります。


3、買受人が負担することとなる他人の権利

売却後も、所有者が他人と締結した契約等(おもに賃借権)に基づく権利が売却により消滅しないために、買受人が負担として引き受けることとなる場合に、その他人の権利の内容がこの欄に記載されています。

売却後も効力を失わない仮処分の内容もこの欄に記載されます。


4、物件の占有状況等に関する特記事項

現実の占有の状況及びその占有の根拠が買受人の負担することとなる他人の権利とは認められないと裁判所書記官が判断した内容を記載したものです。

この記載は、現況調査報告書等を基に記載されるため、現況調査報告書の状況を記載したものであり、その後に占有状況が変わっている場合もあります。

この欄に記載された占有者は、原則として引渡命令の対象となります。また、占有者が変わった後の占有者は「差し押さえ後の占有者」とし、引渡命令の対象となります。


5、その他買受けの参考となる項目

1~4欄に記載される事項以外の買受けの参考となる事項が記載されています。

期間入札公告書とは

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―期間入札公告書とは―

物件の表示が記載されています。売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。

裁判所の資料(ファイル)の一番最初にとじられています。

手続き、売却条件の重要な情報ですので、必ず確認をして下さい。


1、売却日程

期間入札の公告の一枚目に入札期間、開札期日が記載されていますのでよく確認してください。


2、物件番号
競売手続きにおける物件の整理番号です。

入札書や特別売却の買受申出書には、対象となる物件番号をすべて記載する必要がありますので、公告書をよく確認してください。
※連続する場合は、1~3などと記載。


3、一括売却
一括売却とは、公告書に示された物件を一括して売却するという売却条件です。個別の物件のみの入札はできません。


4、売却基準価額、買受可能価額、買受申出保証額、固定資産税、都市計画税の額

※売却基準価額⇒平成16年改正前は最低売却価額のこと。

評価人の評価に基づき、執行裁判所が不動産の売却の基準となるべき価額を定めたものです。

買受可能価額、入札価額がこの価額以上(この価額を含む)でなければ適法な入札とはならない価額です。

売却基準価額から10分の2に相当する額を控除した価額です。

買受申出保証額とは、入札に参加する際に執行裁判所に提供しなければならない保証金の額で、通常は売却基準価額(※買受可能価額ではありません)の2割相当です。

固定資産税、都市計画税の額は、競売の事件申立て時に提出された公課証明書により記載され、必ずしも直近のものとは限りません。これは、買い受けた後に支払うこととなる物件にかかる税金の参考のためにお知らせするものです。


5、農地の入札

権限を有する行政庁(農業委員会等)の交付した買受適格証明書を有するもの。

買受けについて農地法上の許可又は届出を必要としないものに限り、入札をすることができます。

買受適格証明書は入札書を提出する際に提出して下さい。

目的物件が小作地又は小作採草放牧地であるときは、原則として該当小作農等以外の者は、所有権を取得することはできず、買受適格証明書の交付を受けることはできません。

市街化区域内の農地においては、農業従事者等以外の一般の人でも、買受適格証明書の交付を受けることができます。

※買受適格証明書の添付省略はできません。

この場合、最高価買受申出人は、農地法5条の届出(農地転用を目的とする所有権移転の届出)受理通知書を執行裁判書に提出することにより、売却許可決定を受けることができます。

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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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