不動産競売物件を手に入れる

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農地の買受人資格(入札資格)

不動産競売物件、農地の入札
農地の買受人資格(入札資格)
買受適格証明書とは
買受適格証明書を取得するには
買受適格証明書が発行されない場合
農地落札後の手続き


―農地の買受人資格(入札資格)―

農地の売却について,期間入札又は特別売却による買受けを希望するときは,原則として,市町村の農業委員会等が発行する買受適格証明書が必要です。

買受適格証明書が必要な農地である場合には,公告書にその旨の表示があります。

なお,買受人の資格によっては,農地の買受けであっても,買受適格証明書が不要となる場合があります。主な場合としては,次のようなものがあります。

① 国又は都道府県が買い受ける場合

② 地方公共団体又は農業協同組合が特=定農地貸付けの用に供するために買い受ける場合

③ 担保権の実行としての競売においての所有者(債務者でもある場合を除<。)が買い受ける場合


農地を入札するのは、誰でもできるわけではありません。原則農地を宅地に転用するための入札は認められません。農地を農地として使用できる人のみ入札資格を与えれます。
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大阪地方裁判所本庁での手続き予定表

不動産競売物件の入札方法
買受申出人の資格(入札資格) | 入札に必要な書類 | 入札書の記入方法 | 入札準備 | 入札書の提出方法と入札の種類 | 入札の流れ(資料閲覧開始~引渡完了まで) | 大阪地方裁判所本庁での手続き予定表


―大阪地方裁判所本庁での手続き予定表―

ある競売事件の手続きの日程表です。こんな感じの日付で予定は進みます。


不動産競売物件の閲覧開始日、公告日   平成19年 4月3日(火)

不動産競売物件の入札開始          平成19年 4月24日(火)

不動産競売物件の入札終了          平成19年 5月1日(火)

不動産競売物件の開札             平成19年 5月9日(水)

不動産競売物件の売却許可決定       平成19年 5月16日(水)
 
保証金(保証額)の返還             平成19年 5月16日(水)  

不動産競売物件の売却許可決定確定    平成19年 5月23日(水)

不動産競売物件の代金納付通知発送    平成19年 5月25日(金)

不動産競売物件の代金納付期限       平成19年 7月11日(水)

不動産競売物件の所有権移転登記      代金納付手続きを完了した日

不動産競売物件の引渡し            元所有者、占有者と交渉後、
                            鍵の引き渡しを受けた日

特別売却期間        平成19年 5月17日(木) ~平成19年 5月31日(木)


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不動産競売入札の流れ(入札~引渡完了まで)

不動産競売物件の入札方法
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―不動産競売入札の流れ(入札~引渡完了まで)―


・不動産競売物件の閲覧開始日、公告日

裁判所の資料(3点セット)、物件明細書、現況調査報告書、評価書が閲覧できます。

この段階で、入札する競売物件をしぼり、現地調査をします。


・不動産競売物件の入札開始

入札手続きを完了するためには、保証額の振込み、入札書の準備、そのた必要書類を用意し、入札金額を決定し、裁判所に持参するか郵送にて入札をします。


・不動産競売物件の入札終了

期間内に手続きを済まさなければ、受け付けてもらえないので注意して下さい。


・不動産競売物件の開札期日

いよいよ、開札日です。時間が許す限り、裁判所へ行き開札を聞いて下さい。


・不動産競売物件の売却許可決定

売却許可決定までに、不服申し立て(執行抗告)がなければ、一週間後に確定します。

競売手続きの大詰めの段階ですので、仮に不服申し立て(執行抗告)されても、即座に却下されるケースが多いみたいです。


・保証金(保証額)の返還

落札できなければ、事前に振り込んでいた保証金(保証額)の返還があります。


・不動産競売物件の売却許可決定確定

売却許可決定後、一週間で確定します。


・不動産競売物件の代金納付通知発送

売却許可決定確定しましたら、代金を納付するための手続きや納付書などを裁判所より発送されます。

代金納付手続きの案内通りに手続きをすすめれば、代金納付手続き自体は簡単なものです。


・不動産競売物件の代金納付期限

代金納付書類が届きましたら、この代金納付期限までに所定の手続きを完了して下さい。

書類が届いたら、すぐに納付してもよいですし、ある程度時間をかけて、債務者(元所有者)や占有者と交渉してから納付しても自由です。
ただ、私の場合は、できるだけすぐに手続きを完了しています。
なぜなら、代金を納付すれば、とりあえず所有権は移転しますので、所有者として有利に交渉できるため先に代金納付手続きを完了しています。

私の場合は、元所有者や占有者との交渉は代金納付後にしています。


・不動産競売物件の所有権移転登記

代金納付手続きを完了すれば、とりあえず所有権の移転は完了します。通常の不動産売買であれば、所有権移転登記と引渡が同時に行われるのが当たり前ですが、不動産競売物件の特徴でもありますが、移転登記と引渡しが同時にできないことケースがほとんどです。

不動産登記簿謄本にて確認できるのが、1週間~2週間後ぐらいです。所轄の法務局にいけば、自分の名義に書き換えられた、登記簿謄本を閲覧や写しをもらうことができます。


・不動産競売物件の引渡し

引渡しが、競売物件の一番心配なところではあります。所有者の意思に反しての売却になりますので、引渡しに関して協力が得られるとは限りません。ひと昔前は、金銭目的で居座る、占有屋といわれる人たちもいました。

ただ、現在の競売市場は、法整備進んだことと、警察も金銭目的の占有屋に対しての競売妨害行為に対しては厳しく取り締まるようになりましたので、神経質になる必要はなくなりました。

裁判所の資料の読み方、理解の仕方をわかっていれば、きちんと引渡しをうけられる物件を落札すれば、ほぼ問題はありません。


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入札書の提出方法と入札の種類

不動産競売物件の入札方法
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―入札書の提出方法―

①直接持参しての入札
 入札期間内に、上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を裁判所の執行官室に直接持参して下さい。

②郵送する場合
 上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を封筒に入れ、書留郵便により、入札期間内に必着するように、各裁判所の執行官宛に送付して下さい。

封筒には、上記宛名を記載するほか、「入札書在中」と記載して下さい。

※入札は、同一物件につき一回限りです。無効になります。



―入札の種類―

期間入札と特別売却の2種類の入札の種類があります。


①期間入札

一定期間中に入札を受付、開札期日に開札し、買受可能価額以上で最も高い金額で入札した人を最高価格買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

入札するためには、買受申出保証金(売却基準価額の2割相当)を納める必要があります。

管轄する裁判所が指定している金融機関へ振り込むのが一般的です。

落札できなかった人には、開札後約10日間で指定の口座へ振り込まれます。

※地方裁判所により、振り込まれる時期は変わります。


②特別売却

期間入札の結果、適法な入札者がいなかった事件が対象です。

特別売却期間内にもっとも早く、買受可能価額以上の額で、適法な買受け申出をした人に売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

要するに、「最低価格で早い者勝ちで手に入れるチャンス」ということです。

ただ、だれも入札しないような物件ですので、より慎重な調査や確認作業が必要であることは事実です。

プロの不動産屋が手を出さないような不動産、物件がほとんどです。

しかし、たまにどうしてこの物件が特別売却?というようなことも昔はありました。

※地方裁判所により、特別売却をしていない裁判所もありますので、各地方裁判にてご確認下さい。


入札後の手続きは、期間入札も特別売却も同じです。


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入札準備

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―入札準備―

①入札書一枚につき、入札用封筒一通を使用下さい。封筒に入れるのは入札書と下記のいずれかに限ります。

※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札封筒です。

84.jpg



個人での入札 ⇒ 住所を証する文書(住民票、印鑑証明書、外国人登録済証明書など)

法人での入札 ⇒ 代表者の資格を証する文書(代表者の資格証明書、商業登記簿謄抄本、代表者事項証明書、履歴事項全部証明書など)

代理人による入札 ⇒ 代理権を証する文書(代理委任状など)

共同しての入札  ⇒ 執行官の共同入札許可書


②入札保証金振込証明書

各地方裁判所にて用意してあります。入札保証金振込証明書へ、裁判所指定の口座へ振り込んだ、振込み明細書の控えを貼付し、必要事項を記入し押印して下さい。詳しい記載方法は、各裁判所へご確認下さい。

落札できなかった場合の、保証金(保証額)返却の銀行口座を記入しますので、重要です。

※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札保証金振込証明書です。

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入札書の記入方法

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―入札書の記入方法―

①入札書はボールペンで記入して下しい。

②入札書は売却物件ごととに一枚を使用して下さい。

③金額を訂正するときは、新たに入札書に記入し書き直して下さい。

※止むを得ず訂正するときは、必ず入札書に押印した印鑑で、二重線を引き訂正箇所に押印して下さい。訂正印のない入札は無効となります。

④入札人欄には、住民基本台帳、印鑑証明、外国人登録済証明書と同じ、氏名・住所を正確に記入し、省略した住所での記入は避けてください。

法人の場合も、商業登記簿上の商号・本店所在地を正確に記入してください。

⑤代理人が入札する場合は、入札者本人の住所氏名のほか、代理人の住所氏名を併記して下さい。

※ただし、第三者が単に書類の提出行為を代行するだけであれば、委任状は不要です。


※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札書です。





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買受けの申出に必要な書類(入札に必要な書類)―

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―買受けの申出に必要な書類(入札に必要な書類)―

1、入札書用紙・入札用封筒・保証金振込証明書用紙

各裁判所の執行官室でいただけます。地方裁判所により、お金が必要なところもあり。

2、保証額(保証金)の提出

裁判所所定の口座に振り込みます。裁判所にて、保証金振込証明書用紙がありますので、必要事項を記入し、銀行などの窓口にて振込み手続きをして下さい。

支払保証委託契約締結証明書。銀行などとご相談下さい。

※大阪地方裁判所、不動産競売用の入札保証金振込依頼書です。

82.jpg



この用紙に事件番号と入札者氏名、住所、振込保証金の額を記入し、金融機関の窓口にて、振込みます。必ず窓口にて振替印を押してもらって下さい。

三枚綴りになっています。一枚を銀行控え、一枚を裁判所提出用、一枚を自分の控え。


3、印鑑

4、資格証明書

邦人の場合は、代表者の資格を証する文書。
代表者の資格証明書、商業登記簿謄抄本、代表者事項証明書、履歴事項全部証明書等が必要です。

5、委任状

代理人による入札の場合、代理委任状。
※ただし、第三者が単に書類の提出行為を代行するだけであれば、委任状は不要です。

6、共同入札許可書

共同して入札をする場合、あらかじめ書面をもって、共同入札人間の関係及び持ち分を明らかにして、執行官に申し出て許可が必要です。許可がなければ入札できません。


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買受申出人の資格(入札資格)

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―買受申出人の資格(入札資格)―

特にありません。個人、法人を問わず入札できます。

ただし、
①債務者

②裁判者が買受けの申出人を一定の資格を有する者に制限した場合(公告に記載されます)に
 その資格を有しない者(民事執行規則33条)

③下記のいずれかに該当する者
 (1)談合、入札妨害、売却の適正な実施を妨げる行為をしたもの

 (2)売却手続きにおいて、代金を納付しなかった者

 (3)他の売却手続きの売却不許可決定において、前記(1)に該当する者と認定され、その売却不許可決定の確定日から2年を経過しない者

 (4)民事執行の手続きにおける売却に関し、公務執行妨害、職務強要、封印破棄、強制執行、不正免脱、競売入札妨害、談合行為の罪、贈収賄罪等におり刑に処させられ、その裁判確定の日から2年を経過しない者。

以上が入札を制限されてる人です。

難しく説明していますが、普通の人であれば問題なく入札できます。


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競売と通常(一般)売買の違い

不動産競売の基礎知識
不動産競売(けいばい・きょうばい)とは | 担保競売事件と強制競売事件 | 不動産競売の対象となる物件 | 不動産競売の注意点 | 競売と通常(一般)売買の違い


―競売と通常(一般)売買の違い―

①建物内部を確認できない

②引渡しが保障されていない

③鍵の受渡しが保障されていない

④売却代金を早期に納付しなくてはいけない

⑤物件に何らかの欠陥があっても、売却の取り消しや損害賠償請求できないケースがほとんどで、あらかじめ、競売市場修正(減価)して売却基準価額の決定にあたり、考慮して決定される


以上が、大きな違いです。

裁判所に備えつけられている資料をよく読み、現地調査をしっかりし、十分な調査後、自己責任において入札、落札の手続きをしてください。

競売市場は、通常の不動産取引以上に強い自己責任とリスク管理を求められる市場特性があります。

専門家のアドバイスが必要なケースも多く、注意が必要です。


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不動産競売の注意点

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不動産競売(けいばい・きょうばい)とは | 担保競売事件と強制競売事件 | 不動産競売の対象となる物件 | 不動産競売の注意点 | 競売と通常(一般)売買の違い


―不動産競売の注意点―

不動産競売の最大の特徴として、所有者や占有者の意思にかかわらず、売却の対象になることです。

そのため、必ずしも買受け後(代金納付後)、所有者や占有者からの引渡し等の協力が得らるとは限りません。


引渡命令やその他訴訟、調停等の法的手段が必要な場合も少なくありません。

あくまでも、投資は自己責任。その世界の中でもより、強く厳しい自己責任が求めれる世界です。

裁判所はなんの保証もしてくれません。

入札をかんがえている方は、専門家にアドバイスをもらうか、自分自身で勉強をして、責任をとれる方のみ購入を検討して下さい。


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不動産競売の対象となる物件

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不動産競売(けいばい・きょうばい)とは | 担保競売事件と強制競売事件 | 不動産競売の対象となる物件 | 不動産競売の注意点 | 競売と通常(一般)売買の違い


―不動産競売の対象となる物件―

基本的に、管轄区域内の不動産はどんなものでも競売の対象になりますので注意が必要です。


例えば、
①一般の人にとってほとんど利用価値のない土地や建物

②建物が建てられない土地

③買受け後直ちに破壊して敷地を明け渡さなければならない建物

④買受後も他人に長期間貸し続けなければならず、賃料を受ける利益しかない土地や建物

⑤金融機関の融資を受けられない土地や建物

競売の特徴でもありますが、申立てがあると、法律上売却に支障がなければ、競売の対象になります。

通常の売買では取引できないような不動産も競売の場合は、売却対象になりえますので、知識のない素人の方には敷居の高い取引形態でした。

しかし、インタネットでの裁判所の資料が閲覧できたり、引渡命令などの法整備に伴い、落札後の一番の心配ごとでもあった、物件の引き渡しが容易にできるようになり、現在では個人さんの入札もかなり増えました。

そのためもあり、年々落札金額が上昇しています。


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担保不動産競売事件と強制競売事件

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不動産競売(けいばい・きょうばい)とは | 担保競売事件と強制競売事件 | 不動産競売の対象となる物件 | 不動産競売の注意点 | 競売と通常(一般)売買の違い


―担保不動産競売事件と強制競売事件―

担保不動産競売事件と強制競売事件の2種類があります。

担保競売とは、○○(ヶ)○○○○ となっている事件番号です。

自宅を購入する際、銀行などの金融機関から融資をうけての購入の場合、必ず「抵当権」を設定します。

抵当権とは、担保権の一種になり、(ヶ)で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売です。


強制競売とは、○○(ヌ)○○○○ となっている事件番号です。

裁判所の判決や裁判所での和解又は調停で決まった競売事件。公証人が制作した公正証書の内容を実現するためなどの競売事件です。

どちらにしても、借金を返済できなくなったことが原因です。所有者の意思に関係なく、売却される点が共通しており、通常の取引・売買とは大きく異なる点です。

もうひとつ、形式競売事件というものもありますが、債務の清算ではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。

事件の性質に応じ(ヌ)又は(ヶ)と表示されます。


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不動産競売(けいばい、きょうばい)とは

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担保競売事件と強制競売事件
不動産競売の対象となる物件
不動産競売の注意点
競売と通常(一般)売買の違い


―不動産競売(けいばい、きょうばい)とは―

簡単に説明しますと、借金を返せなくなった人が強制的に不動産をとられる手続きのことです。

簡単に説明しすぎてはいますが、所有者に意志に関わらず、強制的に不動産を売却させられる手続きのことです。


通常の取引・売買はプロの仲介業者さんを通し、購入します。
借金返済のための売却、買い替えのための売却、ローン返済がしんどくなったのための売却など売却理由はともかく、売却の意思のある売主さんがプロの業者さんに売却を依頼して販売がスタートします。


所有者の意思とは無関係に不動産を売却するのが、不動産競売の最大の特徴です。


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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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