不動産競売物件を手に入れる

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売却決定期日

開札・落札者の決定と保証額の返還
最高価買受申出人の決定(落札者の決定) | 次順位買受申出人の決定 | 保証金(保証額)の返還 | 落札できなかった人の保証金の返還方法 | 売却決定期日


―売却決定期日―

開札期日から通常は1週間以内に売却決定期日が開かれ、要件を審査のうえ、売却の許可、不許可を決定します。

買受人が売却代金から配当等を受けるべき債権者であり、配当等の額を差し引いて代金を納付することを希望するときは、売却許可家一定が確定する時点までに、裁判所に申し出なければいけません。

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落札できなかった人の保証金(保証額)の返還方法

開札・落札者の決定と保証額の返還
最高価買受申出人の決定(落札者の決定) | 次順位買受申出人の決定 | 保証金(保証額)の返還 | 落札できなかった人の保証金の返還方法 | 売却決定期日


―落札できなかった人の保証金(保証額)の返還方法―

最高価買受申出人、次順位買受申出人以外(落札できなかった人への返還方法)の保証額(保証金)

落札できなかった人たちに、速やかに返還手続きが始まります。各地方裁判所により違いはありますが、一週間~10日後には、入札保証金振込証明書へ記載した口座へ振り込まれます。

振込みで提供された場合は、後日、裁判所が日本銀行に振込依頼をして、入札保証金振込証明書に記入された口座へ返還します。

※日本銀行が取扱いを行っていない金融機関、支店は振込先として指定できません。

支払保証委託契約締結証明書の場合、開札期日終了後、直ちに申出があれば、その場で支払保証委託契約締結証明書を返還します。

書記官室に申し出ると、その場で支払保証委託契約締結証明書の返還を受けることができます。

保証金(保証額)の返還

開札・落札者の決定と保証額の返還
最高価買受申出人の決定(落札者の決定) | 次順位買受申出人の決定 | 保証金(保証額)の返還 | 落札できなかった人の保証金の返還方法 | 売却決定期日


―保証金(保証額)の返還―

最高価買受申出人(落札者)、次順位買受申出人が提供した保証金(保証額)は返還しません。

保証金(保証額)は返還要件がそらった場合のみ全額返還します。

次順位買受申出人の決定

開札・落札者の決定と保証額の返還
最高価買受申出人の決定(落札者の決定) | 次順位買受申出人の決定 | 保証金(保証額)の返還 | 落札できなかった人の保証金の返還方法 | 売却決定期日


―次順位買受申出人の決定―

最高価買受申出人に次いで高額の買受けの申出をした者を次順位買受申出人といいます。

ただし、買受可能価額以上で、かつ、最高価買受申出人の入札額から、保証金(保証額)を引いた額以上であること。

該当するときは、執行官が次順位買受申出人の氏名又は名称と入札価額を呼び上げて、次順位買受けの申出を催告しますので、希望するときは、執行官に申し出て下さい。


次順位買受申出人に決まりますと、最高価買受申出人が代金を納付せず、売却許可決定が効力を失った場合に、自己の買受けの申出について売却の許否の裁判を受ける権限を得ることができます。

次順位買受けの申出人が2人以上あるときは、「くじ」で次順位買受申出人を決定します。

次順位買受申出人の署名・押印は本人又は代理人に限ります。

次順買受申出人が決まった後、執行官が開札期日の終了を宣言します。

最高価買受申出人の決定(落札者の決定)

開札・落札者の決定と保証額の返還
最高価買受申出人の決定(落札者の決定)
次順位買受申出人の決定
保証金(保証額)の返還
落札できなかった人の保証金の返還方法
売却決定期日


―最高価買受申出人の決定(落札者の決定)―

裁判所にて、入札人立会いのもとで開札作業を行います。

すべての入札書の開封作業が終わってから、執行官が最高価買受申出人(落札者)の氏名又は名称と入札価額を読み上げて行きます。

最高の価額で買受け(落札者)人が2人以上のときは、その場で、さらに入札を行います。
※入札価額に満たない価額による入札は認められません。

しかし、入札人全員が入札しないときや再度同価額になったときは 「くじ」 によって最高価買受申出人を定めます。

現地調査の注意点

不動産競売物件、現地調査の方法
現地、競売物件調査の基本 | 通常の取引、売買と不動産競売物件の違い | 競売物件の現地調査方法 | 現地調査の注意点 | 


―現地調査の注意点―

現地調査は、外観を確認するだけでも、貴重な情報が得られます。

外観が汚かったりすれば、それだけ修繕費がかかります。

第三者の占有者がいる場合は、できるだけ会えるように努力して下さい。

私の場合は、平日、土日、昼、夜など日時を変えて訪問するようにしています。

ワンルームなどの区分所有の場合は、なかなか会えないことも多いですが、家族で住んでいる場合は比較的会って話せることが多いです。

所有者や占有者と会って話してみて、「ややこしそう」であれば、最悪、引渡命令による強制執行を視野にいれた費用計算をしておきましょう。

基本的には、引渡命令がおり、強制執行ができる競売不動産に入札するのがベターです。

費用はかかりますが、「引渡しが受けられない」 という最悪のケースだけは避けられます。

競売物件の現地調査方法

不動産競売物件、現地調査の方法
現地、競売物件調査の基本 | 通常の取引、売買と不動産競売物件の違い | 競売物件の現地調査方法 | 現地調査の注意点 | 


―競売物件の現地調査方法―

現地調査自体はそんなに、難しくありません。

基本は、所有者や近隣の人たちには、できるだけ会って話をするようにしてください。

いきなりの訪問で、いやな顔をされたりすることもありますが、あくまでどんな人が所有者なのかを確認するのが目的です。

常識のある人かどうかの判断ができる程度の、軽い感じでOKです。

所有者が居住中の場合は、近隣の人達の聞き込みは必要ない場合もあります。

空家や所有者がつかまらないときなどは、隣近所への聞き込みをします。

そのときも、どんな人なのかを軽く聞く程度で大丈夫です。家族構成などを聞き出せればなおよいです。

現地調査をしたら、裁判所の資料では、「所有者居住中」になっていたものが空き家になっていることもありますので、必ず現地調査をして下さい。

マンションなどの区分所有物件の場合は、管理人さんへの調査も忘れずに行なってください。


管理人さんから聞ける情報には貴重なものもあります。

たとえば、居住中の場合、どんな人が住んでいるのかなど常識人であれば、その後の交渉がやりやすくなります。

あと、同じように現地調査をしている競争相手がいるかどうかなどの情報も聞けたりします。

通常の取引、売買と不動産競売物件の違い

不動産競売物件、現地調査の方法
現地、競売物件調査の基本 | 通常の取引、売買と不動産競売物件の違い | 競売物件の現地調査方法 | 現地調査の注意点 | 


―通常の取引、売買と不動産競売物件の違い―

私自身、昼の仕事で不動産売買の仲介の営業をしております。

ふだん私が扱う、通常の取引・売買物件では、たち営業マンが市役所や法務局にて物件の調査をして、重要事項説明書と契約書を作り、購入するお客様に、宅地建物取引主任者が説明をしなければいけない義務があります。

当然なにかミスがあれば、私たちが責任を取ることになります。

よほどのことがない限り、素人である買主が不利になることはありません。

しかし競売物件は、この調査や説明が一切なく、自分で現地を調査し、裁判所の資料(特に三点セット)をよく理解し、自己責任での入札、取引になりますので、十分な調査が必要です。

なにか起こったときの、責任は自分自身で取らなければいけません。裁判所はなにもしてくれないと思って下さい。

現地、競売物件調査の基本

不動産競売物件、現地調査の方法
現地、競売物件調査の基本
通常の取引、売買と不動産競売物件の違い
競売物件の現地調査方法
現地調査の注意点


―現地、競売物件調査の基本―

競売物件の現地調査のポイントは、ずばり!

「引渡しがスムーズにできるかどうか」を調査するといっても過言ではありません。

競売物件のリスクである、不動産の引渡しがスムーズにできるかどうかが費用的にも重要になります。

もちろん、現地にて境界の確認や道路の接道など、現地で調査することはたくさんありますが、競売物件の場合は、「引渡」さえスムーズにいけば、少しぐらいの問題は解決ができます。

裁判所の資料(三点セット)を理解し、現地調査で確認をしましょう。

地方裁判所により違いがありますが、執行官が調査してから、入札できるようになるまで、2ヶ月から6ヶ月間かかります。

裁判所の資料と現地調査の結果が違うことはよくありますので、注意して下さい。

再建築不可や建築基準法の制限などは、裁判所の資料(特に三点セット)を理解すれば、大体の判断はできます。

書類ではわからないことを調べるのが現地調査です。

その他買受けの参考となる項目、解説④-36

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは

④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-36

―記載事項―

本件建物につき,平成○年(ケ)第○号担保不動産収益執行事件(又は平成○年(ヌ)第○号強制管理事件)が係属している。

―解説―

これは,物件明細書作成後に担保不動産収益執行事件又は強制管理事件の管理人が賃貸借契約を結んだ場合,その賃借人にも明渡猶予が認められることを注意喚起するための記載です。

その他買受けの参考となる項目、解説④-35

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは

④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-35

―記載事項―

本件土地の現況は農地ではない旨の農業委員会の回答がある。

―解説―

登記地目は田,畑又は牧場ですが、農業委員会から,現況は農地ではない旨の回答があったことを意味します。

農地法所定の制限を受けない物件として,通常の物件と同様に売却することになりますが,登記地目は現状のまま買受人に所有権移転登記がなされます。

そのため,地目変更の必要がある場合は,別途買受人において登記申請をする必要があります。その際,原則として,農地に該当しない旨の都道府県知事または農業委員会の証明書等あるいは転用許可があったことの証明書等が必要となります。

それらの手続の詳細は,登記申請については法務局,上記証明書の発行については都道府県または農業委員会に確認してください。

その他買受けの参考となる項目、解説④-34

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは

④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-34

―記載事項―

・占有者○○が改装費(又は修繕費・造作費)を支出した旨主張している。

・売却基準価額は上記改装費(又は修繕費等)を考慮して定められている。

―解説―

占有者が,売却対象不動産について,修繕費などの必要費又は改装費などの有益費を支出した旨主張していることを意味します。

占右者が必要費又は有益費を支出したときは,占有物返還の際に,民法上の一定の要件の下に,所有者に対しその償還を請求でき,また造作についても,一定の要件の下に買取りを請求できることとされています。

競売手続においては,買受人がこれらの請求を受けることがあり得ますので,買受けを検討するときは十分注意してください。

なお,必要に応じ執行裁判所が売却基準価額を定めるにあたり考慮することもあります。後段はその場合の記載です。

その他買受けの参考となる項目、解説④-33

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは

④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-33

―記載事項―

‥審尋(調査)の結果‥

―解説―

これは,執行裁判所が関係人から事情等を聴取(これを「審尋」という。)又は調査し,その結果を踏まえて売却条件が定められていることを明らかにしたものです。

その他買受けの参考となる項目、解説④-32

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは

④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-32

―記載事項―

本件建物(土地)は共有持分についての売却であり,買受人は,当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。

―解説―

建物(土地)の共有持分を競売により取得したとしても,建物(土地)の完全な支配権を得たものではないので,建物(土地)からの占有吉の排除やその利用(共有者の誰に使用させるか又は誰かに賃貸するかなど)については,他の共有者と協議して決めなければなりません。

また,他の共有者が占有している場合,又は共有者の一部から使用を許されている者が占有している場合に,それらの占有者には引渡命令が発令されない可能性があります。

その意味で,買受人は当然に使用収益できるとは限らないということになります。よって,共有持分の買受けを検討されるときは,以上のことを考慮してください。

その他買受けの参考となる項目、解説④-31

裁判所の資料(ファイル)を読む
裁判所の資料(ファイル)とは | 期間入札公告書とは | 物件明細書とは-①売却により成立する法定地上権の概要-②買受人が負担することとなる他人の権利-③物件の占有状況等に関する特記事項-④その他買受けの参考となる事項 | 現況調査報告書とは | 評価書とは

④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-31

―記載事項―

地番○番を承役地とする地役権設定登記がある。

―解説―

本件土地を要役地,売却対象外の土地を承役地とする地役権設定登記が本件土地の登記記録にあるという意味です。

買受人は要役地を取得するのですから,利益であるとも言えますが,本件土地を利用する上で他の土地と関係を持っていかなければならないことにもなります。

その他買受けの参考となる項目、解説④-30

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-30

―記載事項―

○○(地役権等の目的,例えば『電柱設置」等)のための地役権(又は地上権)設定登記がある。

―解説―

最先順位の登記ではないため,執行手続上は代金納付の際の裁判所書記官の嘱託により抹消されることになる地役権又は地上権の登記がある場合の記載ですが,公共目的であるため,事実上買受人がその負担を回避することが難しく,実質上は買受人の負担となる可能性が高いため,注意喚起として記載してあります。

執行手続上買受人が引き受けることとなる地役権又は地上権は,「買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されます。

その他買受けの参考となる項目、解説④-29

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-29

―記載事項―

・売却のための保全処分(○○地方裁判所平成○年(ヲ)第○○号)として○○命令が発令されている。

―解説―

民事執行法王の保全処分として,執行裁判所が,所有者等に対し,目的不動産に関する一定の行為を命令又は禁止する等の命令を発していることを示しています。

なお、占有移転禁止命令の場合,物件の買受人は,保全処分の相手方に対する引渡命令が発せられたときは,現在の不動産の占有者(イ呆全処分の発令を知って当該不動産を占有した者や当該決定の執行後に当該執行がされたことを知らないで相手方の占有を承継した者)に対する承継執行文の付与を受けることにより,その占有者に対し不動産の引渡しの強制執行をすることができます。


・上記命令は,平成15年改正前の民事執行法が適用される事件である。

―解説―

占有移転禁止命令の場合で,かつ、左記の記載がある物件について,代金納付後も同様の保全措置を必要とする場合は,最高価買受申出人又は買受人は,民事執行法77条に基づき別途保全処分の申立てをする必要があります。

その他買受けの参考となる項目、解説④-28

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-28

―記載事項―

執行官保管の仮処分(○○地方裁判所平成○年(ヨ)第○○号)がある。

―解説―

所有者が競売不動産の占有者に対する明渡請求権を保全するため,執行官保管の仮処分がなされている場合です。

この場合保全債権者は所有者であり,買受人が保全債権者の地位を引き継ぐことになります。所有者と占有者との間で争いのある場合なので,よ<調査をして判断したほうがよいでしょう。

その他買受けの参考となる項目、解説④-27

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-27

―記載事項―

処分禁止の仮処分の登記がある。

―解説―

仮処分の登記は,最先の登記より後順位であれば,代金納付時における裁判所書記官の嘱託により,抹消されますが,買受人は抹消された仮処分の債権者であった者から所有権の帰属をめぐって訴えられる可能性を否定できません。

この記載があるときは,上記の趣旨を踏まえ、弁護士に相談するなど十分に調査をして慎重に判断してください。

その他買受けの参考となる項目、解説④-26

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-26

―記載事項―

質権の登記は,本執行手続では抹消しない。

―解説―

存続期間が満了しており,買受人が引き受ける権利とは認められませんが,登記は最先順位のため,裁判所書記官の嘱託では登記を抹消できないことを意味します。登記を抹消するには,登記名義人と共同で申請するか,訴訟によるしかありません。

その他買受けの参考となる項目、解説④-25

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-25

―記載事項―

・買戻特約登記は,本執行手続では抹消しない。

―解説―

最先順位の買戻特約登記があり,裁判所書記官の嘱託ではその登記を抹消することができません。

買戻特約登記を抹消するには,登記名義人と共同で登記申請することになりますので,買受人から買戻権者に協力を求めることになります。


・ただし,買戻権者から,買戻権の行使をせず,買戻特約登記の抹消登記手続について買受人に協力する旨の申出がある。

―解説―

買戻権者から,買戻権を行使しない(又は行使しなかった)旨及び買戻特約登記の抹消登記手続について買受人に協力する旨の申出があることが,事件記録上顕れているときは,左記のように記載されます。

その他買受けの参考となる項目、解説④-24

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-24

―記載事項―

地代代払の許可あり。

―解説―

地代の滞納はあるが,直権者が執行裁判所に地代代払許可を申請し認められたことを意味します。この決定により債権者が地代を建物所有者に代わって支払うことができ,現実に支払っていれば,地代滞納を理由とする借地契約解除の心配はなくなります。

しかし,地代代払許可は債権者に所有者に代わって地代を支払うことを認めただけであり,債権者の代払を強制するものではありませんので,債権者が支払わなかったり,支払が不完全な場合(債権者の代払状況は債権者又は地主に確認しないと分かりません。)は借地契約を解除される可能性もありますし,地代不払以外の理由による借地契約解除の可能性も否定できません。

また,地主が地代代払を無視して借地契約解除の手続を進めることもあり得ます。その場合は後日の裁判で借地契約解除の有効性を争う余地もあります。

その他買受けの参考となる項目、解説④-23

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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-23

―記載事項―

地代の滞納あり。

―解説―

地代の滞納は,借地契約の解除事由となるので,その注意のために記載するものです。滞納額は時間の経過により,増加又は減少します。

その他買受けの参考となる項目、解説④-22

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-22

―記載事項―

売却基準価額は敷地利用権が不明であることを考慮して定められている。

―解説―

売却対象が建物のみの場合で,建物存立の基礎となる敷地利用捨があるかないかが不明であり,執行裁判所は,そのことを考慮して売却基準価額を定めたという意味です。敷地利用権がないときは上記のようなリスクがありますので,買受けを検討するときは,十分に注意してください。

その他買受けの参考となる項目、解説④-21

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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-21

―記載事項―

本件建物につき,その敷地利用権はない。

―解説―

売却対象が建物のみの場合で,建物存立の基礎となる敷地利用権がない場合の記載です。買受人は地主との間で新たな借地権を設定しない限り,地主から建物の収去(取壊し)を求められることになります。
買受けを検討するときは,十分に注意してください。

その他買受けの参考となる項目、解説④-20

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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-20

―記載事項―

本件建物のために,その敷地(地番○番,地積○平方メートル(の一部),所有者○○)につき借地権(賃借権)が存する。本件建物所有者と借地名義人は異なる。

―解説―

裁判所首記官としては,一応借地権があるものと判断していますが,名義が異なる関係で,借地権について争いになる可能性があります。

その他買受けの参考となる項目、解説④-16~19

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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-16~19

―記載事項―

④-16 上記借地権につき争いあり。

④-17 上記借地権につき,地主から賃貸借契約解除の意思表示あり。

④-18 上記借地に関連して,建物収去・土地明渡訴訟が係属中(○○地方裁判所平成○年(ワ)第○号)である。

④-19 本件建物の敷地に関連して,建物収去・土地明渡訴訟における原告勝訴判決が確定している。

―解説―

売却対象建物の存立の基礎となる直前に表示された借地権(「本件建物のために,その敷地(地番○番,地積○平方メートル(の一部),所有者○○)につき借地権(賃借権)が存する。」との記載について,地主等と争いがあり,その争いがどの段階のものかが記載されています。

ただし,売却手続が進行する時間的推移の中で,ここに記載された次の段階に争いの程度が進んでいる場合もありますので注意してください。
これらの争いがあるときは,争いの段階に応じて地主との交渉はかなり困難が予想されます。また,買受け後に「土地賃借権浪浪許可」の裁判の申立てをしても,認められない可能性もあります。

まして,建物収去土地明渡訴訟の原告勝訴判決が確定している場合は,建物の買受人は,建物を収去(取壊し)して地主に土地を明け浪す法的義務を引き継ぎます(判決の効力が及びます。)ので,いつでも強制執行を受ける立場となります。そのような場合は,地主との間で新たな借地権を設定しない限り,建物を利用することは困難となります(ただ,このような建物でも,現に存在する限り、地主との交渉の余地はあるので,売却の対象にはなります。)。

買受けを検討するときは,以上の点に十分に注意してください。

その他買受けの参考となる項目、解説④-15

裁判所の資料(ファイル)を読む
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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-15

―記載事項―

本件建物のために,その敷地(地番○番,地積○平方メートル(の一部),所有者○○)につき借地権(賃借権)が存する。上記借地権は土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる。

―解説―

本件建物の敷地利用権として,表示された借地権は,土地の抵当権の登記より後れるため,もし敷地が競売になると,敷地の買受人から,建物の収去(取壊し)を求められることがある不安定な権利であることを意味します。

その他買受けの参考となる項目、解説④-14

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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-14

―記載事項―

本件区分所有建物を含む1棟の建物のために,その敷地(地番○番,地積○平方メートル(の一部),所有者○○(,借地人○○))につき (転)借地権(賃借権 ・地上権)が存する。ただし,本件区分所有建物につき,上記(転)借地権(賃借権・地上権)は他の区分所有者と準共有である。

―解説―

物件がマンション等の場合において,敷地利利用が所有権の共有ではなく,借地権(地上権,賃借権)又は転借地権の共有(準共有)であることを意味します。

一般的な所有権の共有マンションと異なり,敷地利用権の設定について,区分所有者と地主(借地権者)との問に借地権設定契約等が存在します。当該借地権が賃借権の場合、それを引き継ぐためには,原則として,地主の(転借地権の場合は借地権(賃借権)者からも)承諾が必要ですが,その手続の詳細については地主等に確認を要します(その際,承諾の条件として金銭の支払が必要となる場合もあります。

また,地主等が承諾しないときにに承諾に代わる浪浪許可の裁判が必要となります。)。

管理費等の他に別途地主(借地権者)に対して地代の支払が必要となります。

その他買受けの参考となる項目、解説④-13

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④その他買受けの参考となる事項


その他買受けの参考となる項目、解説④-13

―記載事項―

本件建物のために,その敷地(地番○番,地積○平方メートル(の一部),所有者○○)につき借地権(賃借権)が存する。

受人は,地主の承諾又は裁判等を要する。

敷地利用権が土地賃借権(地代を払って借りている権利)であることを意味し,対象土地,土地所有者(地主)名が括弧書きで記載されます。契約内容の詳細はここでは記載されません。

借地契約を買受人が引き継ぐには,地主の承諾を得なければなりません(その際,承諾の条件として金銭の支払が必要となる可能性もあります。)。

地主が承諾しないときは、代金納付から2か月以内に借地の所在地を管轄する地方裁判所に対し借地借家法20粂により 「土地賃借権譲渡許可」の申立てをして,「承諾に代わる譲渡許可の裁判」を取得する方法があります。あるいは,借地の所在地を管轄する簡易裁判所に対して,地主の承諾を求める宅地建物調停を申し立てる方法もあります。

この場合は前記の期間内に調停の申立てをしておけば,仮に調停が不成立に終わっても,その不成立の日から2週間以内に「土地賃借権譲渡許可」の申立てをすることにより適法な期間内に中途でかあったものとみなされます。

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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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