不動産競売物件を手に入れる

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―不動産競売入札の流れ(入札~引渡完了まで)―


・不動産競売物件の閲覧開始日、公告日

裁判所の資料(3点セット)、物件明細書、現況調査報告書、評価書が閲覧できます。

この段階で、入札する競売物件をしぼり、現地調査をします。


・不動産競売物件の入札開始

入札手続きを完了するためには、保証額の振込み、入札書の準備、そのた必要書類を用意し、入札金額を決定し、裁判所に持参するか郵送にて入札をします。


・不動産競売物件の入札終了

期間内に手続きを済まさなければ、受け付けてもらえないので注意して下さい。


・不動産競売物件の開札期日

いよいよ、開札日です。時間が許す限り、裁判所へ行き開札を聞いて下さい。


・不動産競売物件の売却許可決定

売却許可決定までに、不服申し立て(執行抗告)がなければ、一週間後に確定します。

競売手続きの大詰めの段階ですので、仮に不服申し立て(執行抗告)されても、即座に却下されるケースが多いみたいです。


・保証金(保証額)の返還

落札できなければ、事前に振り込んでいた保証金(保証額)の返還があります。


・不動産競売物件の売却許可決定確定

売却許可決定後、一週間で確定します。


・不動産競売物件の代金納付通知発送

売却許可決定確定しましたら、代金を納付するための手続きや納付書などを裁判所より発送されます。

代金納付手続きの案内通りに手続きをすすめれば、代金納付手続き自体は簡単なものです。


・不動産競売物件の代金納付期限

代金納付書類が届きましたら、この代金納付期限までに所定の手続きを完了して下さい。

書類が届いたら、すぐに納付してもよいですし、ある程度時間をかけて、債務者(元所有者)や占有者と交渉してから納付しても自由です。
ただ、私の場合は、できるだけすぐに手続きを完了しています。
なぜなら、代金を納付すれば、とりあえず所有権は移転しますので、所有者として有利に交渉できるため先に代金納付手続きを完了しています。

私の場合は、元所有者や占有者との交渉は代金納付後にしています。


・不動産競売物件の所有権移転登記

代金納付手続きを完了すれば、とりあえず所有権の移転は完了します。通常の不動産売買であれば、所有権移転登記と引渡が同時に行われるのが当たり前ですが、不動産競売物件の特徴でもありますが、移転登記と引渡しが同時にできないことケースがほとんどです。

不動産登記簿謄本にて確認できるのが、1週間~2週間後ぐらいです。所轄の法務局にいけば、自分の名義に書き換えられた、登記簿謄本を閲覧や写しをもらうことができます。


・不動産競売物件の引渡し

引渡しが、競売物件の一番心配なところではあります。所有者の意思に反しての売却になりますので、引渡しに関して協力が得られるとは限りません。ひと昔前は、金銭目的で居座る、占有屋といわれる人たちもいました。

ただ、現在の競売市場は、法整備進んだことと、警察も金銭目的の占有屋に対しての競売妨害行為に対しては厳しく取り締まるようになりましたので、神経質になる必要はなくなりました。

裁判所の資料の読み方、理解の仕方をわかっていれば、きちんと引渡しをうけられる物件を落札すれば、ほぼ問題はありません。



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入札の方法

―入札の方法―

①直接持参しての入札
 入札期間内に、上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を裁判所の執行官室に直接持参して下さい。

②郵送する場合
 上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を封筒に入れ、書留郵便により、入札期間内に必着するように、各裁判所の執行官宛に送付して下さい。

 封筒には、上記宛名を記載するほか、「入札書在中」と記載して下さい。
 ※入札は、同一物件につき一回限りです。無効になります。




―入札の種類―

期間入札と特別売却の2種類の入札の種類があります。


①期間入札

一定期間中に入札を受付、開札期日に開札し、買受可能価額以上で最も高い金額で入札した人を最高価格買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

入札するためには、買受申出保証金(売却基準価額の2割相当)を納める必要があります。

管轄する裁判所が指定している金融機関へ振り込むのが一般的です。

落札できなかった人には、開札後約10日間で指定の口座へ振り込まれます。
※地方裁判所により、振り込まれる時期は変わります。


②特別売却

期間入札の結果、適法な入札者がいなかった事件が対象です。

特別売却期間内にもっとも早く、買受可能価額以上の額で、適法な買受け申出をした人に売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

要するに、「最低価格で早い者勝ちで手に入れるチャンス」ということです。

ただ、だれも入札しないような物件ですので、より慎重な調査や確認作業が必要であることは事実です。

プロの不動産屋が手を出さないような不動産、物件がほとんどです。

しかし、たまにどうしてこの物件が特別売却?というようなことも昔はありました。

※地方裁判所により、特別売却をしていない裁判所もありますので、各地方裁判にてご確認下さい。


入札後の手続きは、期間入札も特別売却も同じです。



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所有不動産の紹介

★2004/11 一件目の不動産を購入
(収益・投資用区分所有マンション)

物件価格  406万円
家賃収入  74,800円
純利回り  14.5%


★2005/08 二件目の不動産を購入
(収益・投資用区分所有マンション)

物件価格  335万円
家賃収入  52,000円
純利回り  13.6%


★2006/12 三件目の不動産を購入
(自宅用区分所有マンション)

物件価格  1,480万円
家賃収入  なし
純利回り  なし


★2007/08 四件目の不動産を購入
(収益・投資用区分所有マンション)

物件価格  550万円
家賃収入  80,000
純利回り  12.1%


★2008/03 五件目の不動産を購入
(収益・投資用連棟式一戸建て)

物件価格  160万円
家賃収入  42,000
純利回り  29.0%


投資用で4件、自宅用マンション1件と不動産を5件も所有することができました。

普通のサラリーマンの私でも、無理に借金をすることなく、こつこつとお金を貯めて、小さな不動産を現金で購入し、家賃を毎月25万円いただけるまでになりました。

毎月25万とは、もう一人フルタイムで働いてくれるようなものです。

私のサラリーマンのお給料はけっして高いものではありません。不動産売買の営業をしていると、驚くような金額のお給料をもらっているサラリーマンや自営業者さんに出会います。

私はごくごく一般的な年収のサラリーマンです。

それでも、こつこつと節約し、現金を貯めて、安く条件の良い不動産を見極めて投資を進めてきました。これからもどんどん不動産を増やしていく予定です。

誰でも、不動産投資を成功させることができることを実践しているつもりです。

平均的な年収、能力、人脈、どこにでもいる普通な人の私でもここまでこれました。

みなさんにも必ずできることだと思いますので、一歩一歩、着実に進むことをお勧めいたします。勇気をもって一緒に進んでいければ幸いです。
 
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プロフィール

―プロフィール―

ハンドルネーム  レフティー
現在の住まい   大阪市
生年月日     1974年(昭和49年)生


現在、不動産売買営業の仕事をしています。
不動産仲介業務を中心に仕事をしていますが、以前は競売や投資用不動産、賃貸などの営業もしておりました。
現在4件の不動産を所有してます。これからどんどん増やしていく予定です。


1993年 高校卒業後コックの世界へ       

・イタリア料理の調理師として修業


2002年 営業会社へ転職

・バリバリイケイケの飛び込み営業の仕事を経験
基本的なセールスの技術を学ぶ


2004年 不動産業界へ転職
・土地の仕入れ
・投資用ワンルームマンションの販売
・抵当流れ(競売)の代行業
・賃貸の部屋付け営業の仕事、賃貸の仲介業など、職を転々とした時期です。


2006年 大手不動産仲介業へ転職
現在は、自宅用不動産売買を中心に不動産売買仲介の仕事をしています。
  

・15歳の高校入学のころに初めた、飲食店のアルバイトがきっかけで、料理の世界に興味を持ち、卒業と同時に料理人の世界へ。高校時代を入れると、約12年間料理の世界で過ごしてきました。


・2000年26歳のころ、独立(自分の店を持つ)を強く意識するようになり、その後繁盛店の作り方、小さなお店の作り方などの本を読んでいるときに、ふと本屋さんに 「金持ち父さん貧乏父さん」 ロバート・キヨサキ著 の本を見かけたので、最初は、「なんか面白そうな本だなぁ~」と軽い気持ちで購入し、読みました。その結果、人生の目標が大きく変わるほどの衝撃をうけました。


・人生の目標を 「自分の店を持つ」 から 「経済的な自由を手に入れる」 に変更し、自分の店はいつでもできる。今、自分に足りない技術を学ぶべきと思うようになり、思い切って、営業の仕事へ転職しました。

周りからはかなり反対されました。あまり人としゃべるのが、得意ではないこと、一日中もくもくと、仕事をする、職人気質な性格も、変えなければいけませんでした。せっかくこれまで学んできた、料理師としてのキャリアを捨てることに対して抵抗がありました。

しかし、経済的自由を手に入れたい。という強い決意は変わることがなく、チャレンジする道を選び、営業の仕事に転職しました。


・経済的自由を得る方法として、不動産にターゲットを決めました。しかし、具体的にどう行動すれば、自由になれる?不労所得はどうすれば手に入る?不動産はどうやって手に入れる?など、なにをしてよいのか見当もつかず、不動産がほしいなら、内側に入ってしまえと安易な考えで、業界へ転職しました。


・不動産業界もたくさんの、業種がありますが、職を転々とする中で

「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」 藤山勇司著 

「お宝不動産で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門」 沢孝史著 

などの書物を読みました。この2作は名著だと思います。不動産のことを全然知らないときの私でも、わかりやすく、読みやすい内容です。これから不動産投資を考えている方で、まだ読まれていない人は、だまされたと思って読んで見てください。

本を読む勉強と、仕事で実際の不動産の勉強と両方を経験し、2004年11月一件目の収益不動産を購入しました。賃貸の仕事を選んだのも「より現場に近づきたい」と思ったからです。

収益を上げる基本は、お客さん=入居者の確保が重要です。入居者がいなければ、当然収入は 0 です。入居者のニーズを的確に把握するためには、入居者に直接聞くのが一番!!と思い、賃貸の営業の仕事も経験しました。

調理師をやめて、営業職に転職したのも、不動産業界へ転職したのも、不動産売買の仲介の営業をしているのも、すべて経済的な自由を得るための勉強のためだと思っています。

不動産の営業の仕事で「元調理師」というのは、まれ だと思います。普通、調理師が転職する場合でも、働く場所であるお店や会社を変えるだけで、基本的にはコックとして調理をする仕事をします。なかなか他業種への転職は少ない職種だと思います。


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サイトコンセプト

―サイトコンセプト―


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競売は、プロ中のプロのみが参加する時代は昔の話です。


法整備が整った今の時代は、きちんと裁判所の資料(三点セット)を理解し、現地調査の方法を理解するば、競売に参加するのは怖くありません。

初めての素人の方でもわかりやすく入札の方法や手続きの流れ、入札・現地調査の注意点などをお伝えしています。

難しく書かれている、裁判所の解説なども紹介しています。

不動産競売は情報が大切。競売物件の落とし穴・ワナに落ちないようにしましょう。

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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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