不動産競売物件を手に入れる

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物件明細書とは、三点セットのひとつ

―物件明細書とは、三点セットのひとつ―

裁判所の書記官が、現況調査報告書、評価書その他の資料を検定し、買受人が負担することとなる他人の権利(主に賃借権)、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受けの参考となる事項を記載したものです。


不動産競売をめぐる複雑な権利関係に対する裁判所書記官の一応の認識が記載されており、買受けを希望される方は内容を理解しておく必要がある重要な書面です。


物件明細書は単独ではわかりづらいかもしれませんが、現況調査報告書、評価書及び物件明細書と併せて確認してください。


物件明細書は、物件の売却条件を明らかにするために備え置かれるもので、裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況を記載したものです。


現況調査報告書、評価書等の記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、裁判所書記官の一応の認識を記載してものであり、利害関係人の間の権利関係を最終的に確定する効力はありません。


買受け後に訴訟がなされ、物件明細書の記載内容と異なる結論になる可能性もあります。一方、物件明細書の記載は、訴訟等における重要な証拠にもなります。


1、不動産の表示

別紙の物件目録に不動産を表示しています。また、現況が登記記録上の表示と異なっている場合は、現況も記載されます。


物件目録には、物件ごとに「事件番号」が付されています。この「物件番号」は、競売事件において物件を特定する重要な意味を持っていますので、特に入札の際には物件番号の記載に注意して下さい。



2、売却により成立する法定地上権の概要

土地又はその地上建物の一方のみが競売手続で売却される場合、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になることにより建物が存立できなくなることを避けるため、一定の要件がある場合、売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権としての地上権が発生するものと規定しています。


この地上権を「法定地上権」といいます。


法定地上権の地代その他の内容は、当事者間の協議により決められますが、協議が成立しないときは、訴訟等を提起して裁判所に決めてもらうことになります。



3、買受人が負担することとなる他人の権利

売却後も、所有者が他人と締結した契約等(おもに賃借権)に基づく権利が売却により消滅しないために、買受人が負担として引き受けることとなる場合に、その他人の権利の内容がこの欄に記載されています。


売却後も効力を失わない仮処分の内容もこの欄に記載されます。



4、物件の占有状況等に関する特記事項

現実の占有の状況及びその占有の根拠が買受人の負担することとなる他人の権利とは認められないと裁判所書記官が判断した内容を記載したものです。


この記載は、現況調査報告書等を基に記載されるため、現況調査報告書の状況を記載したものであり、その後に占有状況が変わっている場合もあります。


この欄に記載された占有者は、原則として引渡命令の対象となります。また、占有者が変わった後の占有者は「差し押さえ後の占有者」とし、引渡命令の対象となります。



5、その他買受けの参考となる項目

1~4欄に記載される事項以外の買受けの参考となる事項が記載されています。


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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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