不動産競売物件を手に入れる

管理人自ら、不動産競売を落札し手に入れたノウハウと情報収集の方法などの知識、経験と情報をお伝えするサイトです。

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裁判所資料(ファイル)とは

―裁判所資料(ファイル)とは―

不動産競売は事件番号ごとに、物件情報が管理されていますが、ひとつ一つに裁判所の書記官が調査し、まとめた資料があります。

各管轄の裁判所に行けば自由に閲覧、見ることができます。

最近では、インターネットにてこの資料を閲覧することができるようになりました。※対応していない裁判所もあります。


その不動産競売の資料(ファイル)には、次の4つに分かれて記載されています。

そのうちの、物件明細書、現況調査報告書、評価書が三点セットと言われている物件の状況や不動産鑑定士が算出した評価額が記載されています。この三点セットの内容をより理解できるようになれば、物件の選別が早く、現地調査をすべき物件が絞れてくるようになります。


1、期間入札公告書

物件の表示が記載されています。売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。

手続き、売却条件の重要な情報ですので、必ず確認をして下さい。


2、物件明細書(三点セット)

裁判所の書記官が、現況調査報告書、評価書その他の資料を検定し、買受人が負担することとなる他人の権利(主に賃借権)、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受けの参考となる事項を記載したものです。

不動産競売をめぐる複雑な権利関係に対する裁判所書記官の一応の認識が記載されており、買受けを希望される方は内容を理解しておく必要がある重要な書面です。

物件明細書は単独ではわかりづらいかもしれませんが、現況調査報告書、評価書及び物件明細書と併せて確認してください。


3、現況調査報告書(三点セット)

差押えに近接した時点で執行官が売却物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。

現況調査報告書には、建物については公簿との相違点、占有者及び占有状況、敷地の内容などが記載されています。

土地については公簿との相違点、占有者及び占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。

その他の借地権の内容、地代や管理費の額や滞納の状況なども記載されいます。

現況調査報告書には、占有状況は現況調査を行ったときの現実の状況がそのまま記載れています。裁判所書記官の認識は物件明細書に記載されていますので、双方を見比べて占有状況などを判断してください。

地方裁判所により、この現況調査報告書作成日から公告され資料を閲覧できるまでの、期間が違いますので、調査の日時などを確認するようにして下さい。

占有者がすでにいなかったり、滞納額が違っていることが多々あります。

先に述べますが、現地調査がより重要になります。


4、評価書(三点セット)

評価人による物件の評価額(売却基準額の根拠)の算出の過程などが記載されています。

また、評価書にはその物件の、建築基準法関係の規制内容や物件所在地の環境、物件詳細内容、ライフライン供給処理施設の整備状況なども記載されていますから参考にして下さい。



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競売不動産、農地の入札

―農地の買受人資格(入札資格)―

農地の売却について,期間入札又は特別売却による買受けを希望するときは,原則として,市町村の農業委員会等が発行する買受適格証明書が必要です。

買受適格証明書が必要な農地である場合には,公告書にその旨の表示があります。

なお,買受人の資格によっては,農地の買受けであっても,買受適格証明書が不要となる場合があります。主な場合としては,次のようなものがあります。

① 国又は都道府県が買い受ける場合

② 地方公共団体又は農業協同組合が特=定農地貸付けの用に供するために買い受ける場合

③ 担保権の実行としての競売においての所有者(債務者でもある場合を除<。)が買い受ける場合


農地を入札するのは、誰でもできるわけではありません。原則農地を宅地に転用するための入札は認められません。農地を農地として使用できる人のみ入札資格を与えれます。


―買受適格証明書とは―

農地について所有権を移転するときは,農地法の規定により,原則として,農業委員会等の許可(届出で足りる場合もあります。)を受けなければなりません。

そこで,競売手続においては,農地の買受けを希望する人は,買受適格証明の申請を農業委員会等に対して行い,農業委員会等は,上記の農地法上の許可の申請(又は届出)があった場合と同様の審査を行います。

買受適格証明書を取得した人が最高価買受申出人又は特別売却の買受申出入と定められた場合は,改めて農業委員会等から所有権移転の許可書(又は届出受理通知書)を取得しなければなりません。

買受適格証明書を発行する官庁は,原則として,買受希望者が対象物件と同一市町村に居住する場合は物件所在地の市町村の農業委員会で,その他の場合は都道府県知事ですが、例外もあります。



―買受適格証明書を取得するには―

まず,対象物件所在地の市町村の農業委員会に照会して,買受適格証明書を受けるにあたって,どのような手続が必要なのかを確認してください。

その際,農業委員会が開催される時期についても,確認してください。

開催時期によっては,競売のスケジュールとの関係で,期間入札又は特別売却に間に合わないこともありますので,注意してください。

農業委員会によっては、当該農地が競売による売却の手続中であることの証明書を求められることがあります。その場合,執行裁判所に対してこの証明書の交付申請をしてください。


―買受適格証明書が発行されない場合―

買受けをしようとしても,農業委員会等の審査の結果,買受適格証明書が発行されない場合があります。このような場合は,入札をすることができないことになります。主に次に該当する場合は、買受適格証明書が発行されない可能性があります。


① 小作地について,その小作農又はその世帯員等以外の者が買受けをしようとする場合(例外あり位置-許可申請6か月以内に小作農が書面で同意している場合等)


② 取得後に耕作等の事業に損すべき農他のすべてについて,自ら耕作等の事業を行うものと認められない場合(市街化区域内の土地は除<。)


③ 当該農地を取得した後,利用する土地の合計面積が一定の広さに達しない場合


―入札にあたって―

買受適格証が必要な物件については,入札書に適格証明書を添付して,執行官に持参又は書留郵便により送付してください。具体的な入札の方法については,執行宮室にお尋ねください。

特別売却における買受けの中出けこついても,買受適格証明書を添付する必要があります。



―農地落札後の手続き―

最高価買受申出人と定められた場合(又は特別売却における買受申出人となった場合)のその後の手続


①買受申出人証明書の取得

期間入札の開札の結果,最高価買受申出入と定められた場合,又は特別売却による買受申出入となった場合,まず,執行裁判所に対して,自分が最高価買受申出人(又は買受申出人)であることを証明する文書を交付するよう求める必要があります。

この証明文書としては,期間入札調書の謄本(抄本)が該当しますが,農業委員会によっては,別の最高価買受申出入であることの証明書を求めるところもあります。

具体的にどのような書面が必要なのかを農業委員会に確認した上,執行裁判所の窓口にその書面の交付を申請してください。


②農地法上の許可申請

執行裁判所から①の書面を受領してから,その書面を添付して,農業委員会等に対して農地法上の許可申請(又は届出l)をしてください。


③許可書等の提出

許可又は届出の受理があったときは,その許可書(又は届出Iの受理通知書)を執行裁判所に提出してください。その提出時期は、原則として,あらかじめ定められた売却決定期日までですが,農業委員会等の関係で,許可等がなさひるまでに相当の日数を要し,売却決定期日までに提出できないときは,執行裁判所に対して売却決定期日の変更申請をする必要がありますので,その場合は執行裁判所にご相談ください。
 

④売却決定

執行裁判所では売却決定期日において,許可書(又は届出,の受理通知書)を確認の上,売却許可決定をするかどうかを判断します。
 

⑤売却許可決定後の手続き

売却許可決定後の手続は,農地以外の入札の場合と同様であり,売却許可決定がなされたときは,その決定が確定した後で,代金納付期限が定められ,執行裁判所から,その期限及び残代金以外に必要な費用や提出書類が記載された通知が届くことになります。



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―不動産競売入札の流れ(入札~引渡完了まで)―


・不動産競売物件の閲覧開始日、公告日

裁判所の資料(3点セット)、物件明細書、現況調査報告書、評価書が閲覧できます。

この段階で、入札する競売物件をしぼり、現地調査をします。


・不動産競売物件の入札開始

入札手続きを完了するためには、保証額の振込み、入札書の準備、そのた必要書類を用意し、入札金額を決定し、裁判所に持参するか郵送にて入札をします。


・不動産競売物件の入札終了

期間内に手続きを済まさなければ、受け付けてもらえないので注意して下さい。


・不動産競売物件の開札期日

いよいよ、開札日です。時間が許す限り、裁判所へ行き開札を聞いて下さい。


・不動産競売物件の売却許可決定

売却許可決定までに、不服申し立て(執行抗告)がなければ、一週間後に確定します。

競売手続きの大詰めの段階ですので、仮に不服申し立て(執行抗告)されても、即座に却下されるケースが多いみたいです。


・保証金(保証額)の返還

落札できなければ、事前に振り込んでいた保証金(保証額)の返還があります。


・不動産競売物件の売却許可決定確定

売却許可決定後、一週間で確定します。


・不動産競売物件の代金納付通知発送

売却許可決定確定しましたら、代金を納付するための手続きや納付書などを裁判所より発送されます。

代金納付手続きの案内通りに手続きをすすめれば、代金納付手続き自体は簡単なものです。


・不動産競売物件の代金納付期限

代金納付書類が届きましたら、この代金納付期限までに所定の手続きを完了して下さい。

書類が届いたら、すぐに納付してもよいですし、ある程度時間をかけて、債務者(元所有者)や占有者と交渉してから納付しても自由です。
ただ、私の場合は、できるだけすぐに手続きを完了しています。
なぜなら、代金を納付すれば、とりあえず所有権は移転しますので、所有者として有利に交渉できるため先に代金納付手続きを完了しています。

私の場合は、元所有者や占有者との交渉は代金納付後にしています。


・不動産競売物件の所有権移転登記

代金納付手続きを完了すれば、とりあえず所有権の移転は完了します。通常の不動産売買であれば、所有権移転登記と引渡が同時に行われるのが当たり前ですが、不動産競売物件の特徴でもありますが、移転登記と引渡しが同時にできないことケースがほとんどです。

不動産登記簿謄本にて確認できるのが、1週間~2週間後ぐらいです。所轄の法務局にいけば、自分の名義に書き換えられた、登記簿謄本を閲覧や写しをもらうことができます。


・不動産競売物件の引渡し

引渡しが、競売物件の一番心配なところではあります。所有者の意思に反しての売却になりますので、引渡しに関して協力が得られるとは限りません。ひと昔前は、金銭目的で居座る、占有屋といわれる人たちもいました。

ただ、現在の競売市場は、法整備進んだことと、警察も金銭目的の占有屋に対しての競売妨害行為に対しては厳しく取り締まるようになりましたので、神経質になる必要はなくなりました。

裁判所の資料の読み方、理解の仕方をわかっていれば、きちんと引渡しをうけられる物件を落札すれば、ほぼ問題はありません。



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入札の方法

―入札の方法―

①直接持参しての入札
 入札期間内に、上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を裁判所の執行官室に直接持参して下さい。

②郵送する場合
 上記、入札の準備①の封筒と②の入札保証金振込証明書を封筒に入れ、書留郵便により、入札期間内に必着するように、各裁判所の執行官宛に送付して下さい。

 封筒には、上記宛名を記載するほか、「入札書在中」と記載して下さい。
 ※入札は、同一物件につき一回限りです。無効になります。




―入札の種類―

期間入札と特別売却の2種類の入札の種類があります。


①期間入札

一定期間中に入札を受付、開札期日に開札し、買受可能価額以上で最も高い金額で入札した人を最高価格買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

入札するためには、買受申出保証金(売却基準価額の2割相当)を納める必要があります。

管轄する裁判所が指定している金融機関へ振り込むのが一般的です。

落札できなかった人には、開札後約10日間で指定の口座へ振り込まれます。
※地方裁判所により、振り込まれる時期は変わります。


②特別売却

期間入札の結果、適法な入札者がいなかった事件が対象です。

特別売却期間内にもっとも早く、買受可能価額以上の額で、適法な買受け申出をした人に売却許可決定を受ける資格を与える方法です。

要するに、「最低価格で早い者勝ちで手に入れるチャンス」ということです。

ただ、だれも入札しないような物件ですので、より慎重な調査や確認作業が必要であることは事実です。

プロの不動産屋が手を出さないような不動産、物件がほとんどです。

しかし、たまにどうしてこの物件が特別売却?というようなことも昔はありました。

※地方裁判所により、特別売却をしていない裁判所もありますので、各地方裁判にてご確認下さい。


入札後の手続きは、期間入札も特別売却も同じです。



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Author:レフティー
投資用不動産を3件所有し、実践してきた競売物件を手にいれスムーズな引き渡しの方法などをお伝えします。

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